L’Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 17/E del 24.04.2015 (Questioni interpretative in materia di IRPEF prospettate dal Coordinamento Nazionale dei Centri di Assistenza Fiscale e da altri soggetti), ha fornito alcuni chiarimenti in riferimento all’agevolazione riconosciuta sull’acquisto della prima casa, con particolare riferimento al riacquisto dell’abitazione. La norma di riferimento ad oggetto della circolare è l’articolo 7 comma 1 della legge n. 448 del 23.12.1998 che riconosce un credito d’imposta ai contribuenti che acquistano un’altra casa di abitazione non di lusso, a qualsiasi titolo, entro un anno dall’alienazione dell’unità immobiliare per la quale avevano fruito in sede di acquisto dell’aliquota agevolata ”prima casa” (ai fini dell’imposta di registro o dell’IVA). Il credito d’imposta è riconosciuto fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’IVA corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato e non può essere superiore, in ogni caso, all’imposta di registro o all’IVA dovuta per l’acquisto agevolato della nuova casa di abitazione non di lusso[1].

Il credito d’imposta può essere portato in diminuzione con le seguenti modalità:

  • dall’imposta di registro dovuta sull’atto di riacquisto agevolato,
  • per l’intero importo, dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito
  • in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data del nuovo acquisto
  • in compensazione delle somme dovute, ai sensi del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241 (tributi dovuti tramite l’utilizzo del modello F24).

I contribuenti hanno facoltà di scegliere le modalità di utilizzo tenendo conto che comunque il credito d’imposta non può dare luogo a rimborsi.

La fattispecie all’esame dell’Agenzia consisteva in un secondo acquisto “prima casa” preceduto dalla sottoscrizione di un contratto preliminare di compravendita la cui registrazione richiede la corresponsione immediata ed effettiva dell’imposta di registro sulla caparra confirmatoria/acconto prezzo versato rispettivamente nella misura dello 0,50% o 3% da recuperarsi poi in sede di registrazione del contratto definitivo di adempimento di detto preliminare, con conseguente utilizzo solo parziale del credito di imposta effettivamente spettante in quanto decurtato dell’importo pari all’imposta di registro corrisposta al momento della registrazione del contratto preliminare di compravendita.

L’esempio è il seguente:

– Immobile acquistato il 30 dicembre 2012 di valore pari ad euro 150.000 e rivenduto in data 10 gennaio 2015: Imposta di registro corrisposta in sede di acquisto pari ad euro 4.500 ( imposta di registro dovuta 150.000 x 3% – aliquota prima casa vigente fino al 31 dicembre 2013 );
– altro immobile acquistato il 31 marzo 2015 di valore pari ad euro 160.000 (imposta di registro dovuta pari ad euro 3.200 – 160.000 x 2% – aliquota prima casa vigente dal 1° gennaio 2014), con precedente registrazione di contratto preliminare di compravendita per euro 1.800,00 (a seguito di versamento di euro 60.000,00 a titolo di acconto prezzo soggetto quindi all’aliquota del 3%)
– imposta di registro dovuta per la registrazione del contratto definitivo pari ad euro 1.400 cioè l’imposta di registro di euro 3.200 al netto di quella già versata in sede di registrazione del preliminare (euro 1.800).

L’agenzia delle Entrate ha fornito alcune precisazioni circa l’utilizzo di tale credito con una posizione innovativa e favorevole per il contribuente. Viene chiarito, in primo luogo, che nel caso in cui il credito di imposta sia stato utilizzato solo parzialmente per pagare l’imposta di registro dovuta per l’atto di ”riacquisto” la somma non fruita non va persa, ma potrà essere utilizzata dal contribuente in compensazione dall’imposta sui redditi dovuta oppure in compensazione del pagamento dei tributi dovuti tramite il modello F24. Detto importo residuo non potrà, invece, essere utilizzato in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, e dell’imposta sulle successioni e donazioni per gli atti presentati successivamente alla data di acquisizione del credito.

Pertanto, nell’esempio proposto:

– credito imposta spettante pari ad euro 3.200 (minor importo tra euro 4.500 ed euro 3.200);
– credito imposta effettivamente utilizzato al momento della registrazione del secondo acquisto euro 1.400;
– credito di imposta spettante ma non utilizzato pari ad euro 1.800.

In conclusione, quindi, alla luce dell’interpretazione dell’Agenzia, il credito di imposta spettante e non utilizzato potrà essere utilizzato in diminuzione dalle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data di acquisto del nuovo immobile ovvero in compensazione delle somme dovute, ai sensi del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241.

[1] Si ricorda che dal 1° gennaio 2014, con l’entrata in vigore della riforma dell’imposta di registro, al fine di poter fruire delle agevolazioni ”prima casa”, le unità immobiliari oggetto di acquisto non devono essere censite o censibili nelle categorie catastali A/1 (abitazioni signorili), A/8 (abitazioni in villa) o A/9 (castelli o palazzi di eminenti pregi artistici o storici). Nulla ha, invece, disposto il legislatore, presumibilmente per dimenticanza, con riferimento alla normativa sul credito d’imposta ”prima casa” (ma non solo, anche con riferimento ad altri ambiti normativi che, pure, avrebbero necessitato di un coordinamento normativo) nella quale, pertanto, è rimasto il richiamo ai requisiti ”non di lusso” declinati dal D.M. 2 agosto 1969. Su questo aspetto l’Agenzia delle Entrate ha comunque chiarito che il riferimento all’acquisto di ”un’altra casa di abitazione non di lusso” alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, così come previsto ai fini dell’applicazione delle agevolazioni prima casa va inteso anche per quanto riguarda la materia del credito di imposta.