Leasing per l’acquisto di immobile da destinare ad abitazione principale dell’utilizzatore

La legge di Stabilità 2016 (legge 208/2015) introduce una nuova figura che disciplina, per la prima volta, la locazione finanziaria destinata all’acquisizione dell’abitazione principale e stabilisce, per i contratti stipulati dal 1 gennaio 2016 al 31 dicembre 2020, un regime fiscale agevolativo ai fini delle imposte dirette ed indirette.

La locazione finanziaria viene definita come il contratto con il quale il concedente (una banca o un intermediario finanziario) si obbliga ad acquistare o a far costruire l’immobile su scelta e secondo le indicazioni dell’utilizzatore (persona fisica che destini l’immobile da acquistare o da costruire a propria abitazione principale), che se ne assume tutti i rischi, anche di perimento e lo mette a disposizione per un dato tempo verso un determinato corrispettivo che tenga conto del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto. Alla scadenza del contratto di leasing l’utilizzatore ha la facoltà di acquistare la proprietà del bene a un prezzo prestabilito.

Oggetto del contratto di compravendita e del contratto di leasing possono essere oltre a un fabbricato ad uso abitativo già completato e dichiarato agibile anche un fabbricato abitativo in corso di costruzione e da completare ovvero un terreno sul quale costruire un fabbricato ad uso abitativo.

Ai fini delle imposte indirette, l’acquisto da parte del concedente di un immobile abitativo diverso da quelli ricompresi nelle categorie catastali di lusso A/1, A/8 o A/9, da concedere in godimento ad un utilizzatore che abbia i requisiti per l’applicazione dell’agevolazione “prima casa”, sconta l’imposta di registro con aliquota ridotta all’1,5% (anzichè al 2%).

Le dichiarazioni di possedere i requisiti richiesti per l’agevolazione “prima casa” vanno rese dall’utilizzatore in occasione dell’acquisto dell’immobile da parte del concedente ed i requisiti richiesti devono sussistere in questo momento. Dubbi sorgono in merito alla spettanza del credito di imposta in caso di rivendita abitativo successivamente al riscatto da parte dell’utilizzatore e di riacquisto entro un anno di un’altra abitazione principale, in quanto non c’è identità tra il soggetto che vende e riacquista (utilizzatore) e quello che ha acquistato a suo tempo e che avrebbe diritto al credito in quanto soggetto che ha versato l’imposta di registro (banca o società di leasing).

La base imponibile dell’atto di compravendita è rappresentata dal corrispettivo pattuito: non è prevista per questa tipologia contrattuale l’applicazione del meccanismo del c.d. “prezzo valore”, ovvero della tassazione sul valore catastale dell’immobile ad uso abitativo, in quanto l’acquisto viene effettuato da una società.

L’atto sconterà inoltre le imposte ipotecarie e catastali nella misura fissa di euro 50,00 ciascuna e sui canoni di locazione l’utilizzatore pagherà l’imposta di registro nella misura del 2%.

Al momento del riscatto finale l’utilizzatore pagherà le imposte di registro, ipotecaria e catastale, nella misura fissa di euro 200,00 cadauna.

Ai fini delle imposte dirette, la normativa introduce (con effetto sino al 31 dicembre 2020) una detrazione IRPEF pari al 19%  dei canoni e dei relativi oneri accessori, per un importo non superiore  a  €. 8.000,00 e del costo di acquisto a fronte dell’esercizio dell’opzione finale, per un importo non superiore a €. 20.000,00 a condizione che i suddetti canoni, oneri e costi di acquisto siano sostenuti da giovani di età inferiore a 35 anni con un reddito complessivo non superiore a €. 55.000,00 all’atto della stipula del contratto di leasing e che non siano titolari di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa;

La detrazione dall’IRPEF di cui sopra sarà invece dimezzata (€. 4.000,00 e €. 10.000,00) qualora gli utilizzatori abbiano età pari o superiore a 35 anni fermo restando i limiti di reddito. Il superamento dell’età di 35 anni nel corso del contratto di leasing non comporta la perdita della detrazione.

Se il contratto di  leasing è intestato ad entrambi i coniugi, ciascuno di essi può fruire della detrazione unicamente per la propria quota di canoni, oneri e prezzo di acquisto; in caso di coniuge fiscalmente a carico  dell’altro la detrazione spetta a quest’ultimo per entrambe le quote.

Tali agevolazioni fiscali spettano soltanto nel caso in cui l’utilizzatore adibisca l’immobile in godimento a propria abitazione principale entro un anno dalla consegna e, a differenza di quelle previste per l’acquisto della prima casa, competono anche qualora l’immobile sia censito con le categorie A/1, A/8 e A/9.

L’agevolazione descritta appare più vantaggiosa rispetto all’acquisto con mutuo in quanto per quest’ultima tipologia contrattuale è prevista la detrazione IRPEF del 19% dei soli interessi passivi e non dell’intera rata e per un massima di euro 4.000,00 senza distinzione tra under o over 35.

Al fine di rendere ulteriormente appetibile la soluzione del leasing rispetto a quella del mutuo è inoltre previsto che:

– in caso di fallimento del venditore l’atto di compravendita non è soggetto a revocatoria fallimentare;

– nel caso di inadempimento dell’utilizzatore nel pagamento dei canoni del leasing, il concedente per ottenere il rilascio dell’immobile può avvalersi della procedura di convalida di sfratto non prevista invece nel caso del rent to buy. Qualora il concedente, a seguito del rilascio, decida di rivendere l’immobile, all’ex utilizzatore sarà corrisposto il prezzo ricavato dalla vendita dedotto l’importo dei canoni scaduti e non pagati, l’importo dei canoni a scadere attualizzati, e l’importo del prezzo pattuito per l’esercizio dell’opzione finale di acquisto. L’eventuale differenza negativa dovrà essere versata dall’ex utilizzatore all’ex concedente;

– l’utilizzatore ha la facoltà di avvalersi del diritto alla sospensione del pagamento delle rate per non più di una volta nel corso dello svolgimento del contratto e per un periodo massimo non superiore a 12 mesi, qualora:

  1. a) si trovi a perdere il posto di lavoro per motivi diversi dalle dimissioni volontarie, dal pensionamento, dal licenziamento per giusta causa, per giustificato motivo soggettivo, dalla risoluzione consensuale;
  2. b) cessi da un rapporto di collaborazione che consista in una prestazione di opera continuativa e coordinata.

Al termine del periodo di sospensione il pagamento riprende nei termini originariamente previsti dal contratto. La sospensione non comporta l’applicazione di alcuna commissione o spesa di istruttoria e avviene senza richiesta di garanzie aggiuntive.

Un’ulteriore agevolazione fiscale riguarda infine il caso di cessione, da parte dell’utilizzatore, del contratto di leasing avente ad oggetto immobile abitativo, a cessionari per i quali ricorrano le condizioni per l’agevolazione “prima casa”: è prevista anche in questo caso l’applicazione dell’imposta di registro con l’aliquota ridotta all’1,5%. Nel caso in cui il contratto ceduto abbia invece ad oggetto un immobile abitativo privo dei requisiti prima casa l’aliquota dell’imposta di registro è pari al 9% mentre qualora avesse ad oggetto immobili strumentali l’aliquota sarà pari al 4%. La base imponibile in caso di cessione del contratto di leasing è costituita dal corrispettivo pattuito per la cessione aumentato dell’importo dei canoni ancora da pagare e del prezzo finale di riscatto.