L’art. 64 del D.L. 73/21 (Decreto Sostegni-bis), pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 123 del 25.5.2021 ed in vigore dal 26 maggio 2021, contiene norme volte ad agevolare l’acquisto della prima casa di abitazione da parte di giovani di età inferiore ai 36 anni, attraverso l’abbattimento delle imposte sul trasferimento dell’immobile e sul finanziamento richiesto per l’acquisto dello stesso.

Le agevolazioni si applicano agli atti di acquisto a titolo oneroso della proprietà, nuda proprietà, usufrutto, uso o abitazione di “prime case” di abitazione (ad eccezione quindi di quelle rientranti nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9), come definite dalla nota II-bis all’articolo 1, tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro di cui al dpr 131/1986.

Hanno diritto all’agevolazione i soggetti che non hanno compiuto trentasei anni nell’anno in cui l’acquisto è perfezionato con la stipula dell’atto di acquisto e che hanno un valore dell’ISEE (indicatore della situazione economica equivalente) non superiore ad euro 40.000 annui.

Le agevolazioni consistono nell’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale in luogo della normale tassazione, pari rispettivamente al 2% (sul valore catastale) per l’imposta di registro e ad euro 50 ciascuna per le imposte ipotecaria e catastale. Per gli atti soggetti ad Iva l’agevolazione si sostanzia invece in un credito d’imposta di importo pari all’imposta sul valore aggiunto (4% del corrispettivo). Di conseguenza l’acquirente verserà regolarmente l’iva alla parte venditrice e farà valere il credito portandolo in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito, ovvero in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell’acquisto, o ancora utilizzandolo in compensazione ai sensi del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241.

Saranno comunque dovute l’imposta di bollo di euro 230,00, la tassa ipotecaria di euro 35,00, la tassa catastale di euro 55,00 e la tassa archivio.

Si ritiene che il regime agevolato possa essere applicato anche all’acquisto con atto separato di autorimessa, cantina e tettoia da adibire a pertinenze della casa acquistata con le agevolazioni in commento, all’acquisto di più unità da fondere in unica abitazione o da accorpare ad altra casa preposseduta, e in caso di titolarità di prima casa acquistata in precedenza anche all’acquisto di una nuova abitazione prima casa con impegno ad alienare entro un anno la casa preposseduta.

Analoga agevolazione è prevista per i contratti di finanziamento erogati per medesima finalità.

Più precisamente il mutuo contratto per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione della prima casa di abitazione, secondo i criteri sopra indicati, è esente dall’imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative, di norma pari allo 0,25% della somma mutuata ai sensi del dpr 601/73.

A differenza di quanto previsto per l’atto di compravendita, in cui non viene richiesta alcuna menzione, il comma 8 dell’art. 64 sembra condizionare l’esenzione dall’imposta sostitutiva ad apposita dichiarazione della parte mutuataria da rendersi nel contratto di mutuo o in documento allo stesso allegato.

Le predette agevolazioni trovano applicazione per gli atti di trasferimento (e quindi non ai contratti preliminari) e di finanziamento stipulati tra il 26 maggio 2021, data di entrata in vigore del decreto legge, ed il 30 giugno 2022.

In caso di insussistenza delle condizioni per beneficiare delle agevolazioni in parola, o di decadenza dalle medesime, per il recupero delle imposte dovute e per la determinazione delle sanzioni si applicano le medesime condizioni previste in materia di prima casa dalla nota II bis dell’art. 1 della tariffa allegata al dpr 131/86.

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